Ronda de expertos: ¿Bajará el precio de la vivienda con esta reforma?

(Fuente: Expansión 03.02.2012 M. G. Mayo / M.L. Verbo)


Bajada de precios de la vivienda, sí; pero también muchas dificultades para acceder al crédito. Así de cautos se muestran gran parte de los analistas consultados por Expansión.com al ser consultados sobre los efectos de la reforma financiera en el mercado inmobiliario.

 

 

Ayer, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, repitió una vez tras otra durante la presentación del nuevo plan de saneamiento del sector financiero que su objetivo era impulsar el crédito y, sobre todo, que bajen el precio de los pisos.

Con la nueva ley, que hoy aprueba el Consejo de Ministros, se exige a la banca 50.000 millones para que provisiones los activos inmobiliarios hasta el 31 de diciembre. Dentro de esta inyección, los créditos a las promociones y viviendas terminadas deberán estar provisionados en un 35%, frente al 25% actual. En el suelo, la exigencia pasa del 31% al 80%, y en las promociones terminadas del 27% al 65%.

Según sostiene De Guindos, esas nuevas horquillas otorgan a las entidades un margen para bajar los precios de los inmuebles. “Facilitará la salida de estos activos a precios más baratos”, explicó. “Los ciudadanos que quieran comprar viviendas se beneficiarán de esta medida”, insistió.

Ahora bien, el sector lleva varios años en caída libre y acumula un 'stock' de unos 700.000 pisos sin vender. En concreto, las operaciones de compraventa acumulan nueve meses consecutivos en negativo (en noviembre, último mes con datos disponibles, el retroceso fue del 14% en tasa interanual).

En cuanto a los precios, los centros de análisis cifran el retroceso entre un 7% y un 8% aproximadamente en 2011. Según Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), desde el comienzo de la crisis, la caída ha sido del 25%.

¿Cuánto influirá este nuevo plan en el mercado? ¿Podría mejorar el crédito y dinamizar el sector? ¿Cuánto podría reducirse el 'stock' actual? Varios expertos consultados por Expansión responden a estas preguntas:

 

Ángel Berges, consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), no cree que haya un impacto muy profundo sobre los precios. Así, indica: “El 35% de provisión que se va a exigir es sobre los valores en libros, sobre los que los bancos ya han provisionado un 31%, por lo que la provisión añadida sería de un escaso 4%. Por otra parte, ese 35% exigido se halla muy en línea con la caída acumulada hasta la fecha en el precio de la vivienda”.

Ese “pequeño efecto”, sostiene, debería ser inminente para “que la demanda potencial no se frene pensando que a los precios les queda tiempo de caer”.

En cuanto al 'stock', Berges cree que en 2012 podría reducirse en 20.000-30.000, “al confluir una ligera reactivación de demanda con un fuerte descenso en terminación de viviendas”.

María Jesús Fernández, analista de Coyuntura de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas), tiene dudas sobre los efectos de la reforma sobre el ‘stock’ de viviendas en España. “Estamos en un círculo vicioso: los bancos no conceden créditos y no venden sus pisos porque los compradores no tienen acceso al crédito, así que las entidades no reciben liquidez y por eso no dan créditos…”, explica.

Fernández cree que el nuevo plan sí puede tener efecto sobre los precios de los pisos y considera que la estimación del Gobierno de un coste un 35% más bajo es realista, e incluso podría llegar ser mayor, lo que se plantea es si esto finalmente tendrá una repercusión “significativa” en el conjunto de las ventas por los problemas de financiación de los posibles compradores.

“Lo que sí tendría efecto es que un banco malo comprara las viviendas de las entidades, éstas recibirían liquidez y podrían conceder créditos. Con estas viviendas del banco malo, el Estado podría realizar un alquiler social”, añade.

Para José García Montalvo, catedrático del departamento de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), el ajuste de los precios parece más que probable. “Si las entidades tienen que provisionar unas viviendas con un precio 35% menor es seguro que los venderán más baratos. La cuestión es si un 35% es suficiente y parece que no, que con el descenso del nivel de rentas hace falta un abaratamiento mayor, de un 42% aproximadamente”, explica.

Además, "la mayor dificultad es que este cambio implique una mejora de la financiación de los bancos y, con ella, del acceso al crédito. Parece improbable que los inversores se fíen en estos momentos de unas entidades con unos balances tan deteriorados", explica García Montalvo, que señala que por otro lado está el problema de la falta de una demanda solvente de pisos, debido al elevado nivel de desempleo (2011 cerró con una tasa del 22,8%).

Sin embargo, no todos los analistas siguen apuntan en esta dirección. El economista Juan Pedro Martín Arrese asegura en una tribuna publicada en Expansión en Orbyt que "el efecto dinamizador del mercado inmobiliario se producirá, sin duda, pero llevará más tiempo del esperado".

Según Martín Arrese, "el proceso de desinversión girará en la práctica sobre los activos adjudicados, un porcentaje limitado respecto al volumen total de créditos problemáticos". Además, recuerda que "las cesiones implicarán pérdidas a las que tan poco aficionadas se muestran las entidades".

Otros se muestran más contundentes. Fernando Encinar, director de estudios del portal inmobiliario Idealista.com, se ahorró rodeos tras conocer la reforma de De Guindos. "Si vendes una casa y tienes una oferta, por agresiva que te parezca, acéptala! Coge el dinero y corre", afirmó en su cuenta de Twitter.

En esta línea se sitúa Eduardo Molet, consultor inmobiliario y fundador de Red de Expertos Inmobiliarios (REI), que augura que este año será "el de la gran bajada de precios de la vivienda", informa Europea Press.

José Luis Marín, el director de Residencial y Activos Adjudicados de CBRE, se muestra muy crítico con las medias puestas sobre la mesa por el Ejecutivo. "Asegura que han sido tomadas para solucionar el problema de los bancos, no el problema inmobiliario". En ese sentido, asegura que solo van a bajar las viviendas que están en manos de los bancos.

Marín apunta que el gran problema del sector no es el ladrillo, sino que es el suelo. Así, indica que De Guindos dio ayer dos mensajes. El primero de ellos estuvo dirigido a los bancos, que deben tener cuidado con prestar dinero a los promotores, y el segundo fue para los promotores, que no deben construir más.

Y los consumidores, ¿qué opinan?
Tan solo un 4,1% de los españoles tiene planes de comprar una vivienda en 2012. Pese a la escasa intención de adquirir una vivienda, este dato que ha publicado hoy el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) mejora las expectativas del pasado ejercicio, cuando el porcentaje de potenciales compradores era dos décimas inferior.

La poca intención de comprar una casa, llega acompañada de un sentimiento negativo a cerca de los precios. Un 47,2% de los encuestados creen que se encarecerán más aún que el año pasado, mientras que un 40,8% considera que este año aumentarán los precios, aunque menos que en 2011. Estos últimos aseguran que detrás de este abaratamiento se encuentra el exceso de oferta y el menor poder adquisitivo



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